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西安房价是如何碾压长沙的

2021-06-03来源:长沙房产网西安房价是如何碾压长沙的


  不可否认,在炒作房价这件事上,西安比长沙靠谱。

  文 | 地产八卦女 陈庆

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  曾经我说过,长沙不是什么一线城市或者“新的一线”,它没有那种高高在上的气质;但是长沙也不是二线城市,因为比起当前的所谓二线,长沙是一个很容易出网红、爆红全国的城市。

  那长沙究竟是几线城市?——咱不说道它是几线吧,我认为这是一个平民城市,一个平民消费文化大行其道的地方。

  与之相对不应,西安则是一个希望想摆脱平民阶层、想进入一线领域的城市。

  作为西北区域的龙头老大,西安具有“十三朝古都”的巅峰历史,地面上有曲江、大明宫、大雁塔、钟鼓楼等名胜古迹,地下有兵马俑和无数的皇陵文物。

  也正是因为这些过往,西安虽已贵为全国第九大国家中心城市,但仍时不时传送出“曾经的世界中心城市”形象

  然而,想返回世界中心城市的地位,绝非一朝一夕。西安对此在城市规划建设上,也着实下了一番苦功夫。

  谁成想,在这“大西安”的极速发展中,最先兴起的,是房价。


  ▲西安房价,已经逐渐脱离了重庆、长沙、贵阳这一道被大家称作“怜悯城市”的队伍。

  02

  说实话,在2015年的时候,我因为工作关系, 长期关注中西部核心城市的市场走势,尤其是西安市场。

  在那个时候,长沙、重庆、贵阳、西安四城的房价,基本是差不多的,长沙稍微喜一点,均价大约7000;贵阳最低,大约5000多。而重庆和西安的房价,大约是6000-7000的样子。

  而现在,西安的二手房均价已经上升到1.4万-1.5万每追了,而长沙和重庆仍在1万-1.1万每平摇晃。

  也就是说,五六年来,西安均价翻了1.5倍,而长沙均价则只涨了不到60%。

  这样的涨幅差异,着实颠覆了我的认知——毕竟在我们的常识里,长沙是南方城市,西安是北方城市;长沙民营经济发达,而西安军工、能源等国有型产业发达;长沙2017年就踏入万亿gdp俱乐部,而西安2020年才首次进入万亿阵营......单单从经济实力对比上,长沙并不落下风,为什么西安的房价涨势,面对长沙却呈现“碾压”形态呢?

  对此,个人认为,这主要是两座城市经营思路的根本性差异所造成的:2016年以前,长沙、西安房价较低,一个是因为“太会卖地”,一个是因为“不会卖地”;2016年以后,长沙房价不及西安,则是因为长沙选择了政策主动压房价,而西安则真正学会了“卖地求荣”。

  我曾经写过,长沙土拍喜欢“熬夹生饭”,喜欢制造概念,在一个区域还没有发展成熟期,长沙就大力推展另一个区域的发展去了。比如融城向南还是向西,长沙内部曾有过很大的争议;滨江新城、洋湖片区、省府片区、空港新城、梅溪湖等,都挂勾过“长沙陆家嘴”、“金融中心”等概念,以致全面开工“满城挖”。由此,有人认为长沙在那时,真的是太会卖地了。
然而,在长沙房价刚涨了半年,不仅长沙市出台了堪比一线的严苛出租汽车政策,湖南省住建厅还专门下发了调节供地的函,从根本上解决了长沙房价上涨过慢的问题。


  ▲2018年5月10日,长沙住宅告急仅够卖2.8个月,湖南省寄居建厅应急推动长沙国土局加快供地,从而诱导了长沙楼市抹黑热情。

  那么,西安呢?西安有些有所不同,在2016年以前,它是“不会卖地”,而从2017年开始,西安开始“不会卖地了”!
对此,我先谈谈它在2016之前,为什么不会“卖地”。

  我们知道,西安跟长沙城建框架最大的有所不同,在于地面历史古建筑的多寡。长沙因为文夕大火的原因,原先的地面建筑、历史遗留物被烧焦干干净净,再加长沙人口不多,周边到处都是农田,长沙政府有充足的空间玩游戏大手笔,总体统筹、四处研发新城;

  而西安则是九朝古都,受限于近代史很多羁绊,原先的城市骨架其实较小,到处都是“老古董”,一环和二环之间形成了大量的城中村居住区。90年代初期,西安想要发展工业区,但却仅限于无力拆除这些城中村,同时也没有钱(西安虽然有很多大型军工央企,但是这些央企的税收多转交中央,西安本身的收益其实很少。加上西安长期官本位文化主导,民间经济不如江浙活跃,因此西安并没想象中有钱),于是将土地出让和城改权限下放给区政府。

  由此,西安不比长沙,在刚开始的时候,就没有了市政府总体专责的空间。

  然而,二环外的区政府拿到土地权限之后,却并没想象中那样老老实实做旧改。尤其是2006年以后曲江模式的横空出世,让各区看见了不用费力招商引资就能赚钱的潜力,纷纷改向“历史文物附近圈地→文化艺术炒作→全球招标搞规划→贷款→基础建设→招商引资→地价成倍甚至数量级翻番→出让土地取得资金→炒文化概念、建主题公园→土地再次贬值”这样一套发展模式。
▲西安曲江模式,主要环绕文物历史景区发展,其代表作品为大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区。

  除了曲江模式之外,为了减少征地补偿阻力,西安各区政府采取“蛙跳”的形式,跳过村的人口密集居住区,到外围农田区发展。这种“蛙跳模式”和“曲江模式”,导致城市一环到二环之间构成了大量的城中村居住区,而工业新区、地产新城、政务区、CBD都在二环外三环内。
▲由于“蛙跳模式”和“曲江模式”的不存在,西安形成了独特的城市发展模型,二环到三环之间的区域价格低,特别是南边的高新区。而二环内的城内,价格反倒较低。这与北京以故宫为中心、环环相扣递增的房价格局构成了鲜明对比。
自此,虽然二环内的地段更好,但由于无证售房的项目众多,供应大大失衡,这相当严重拉低了品牌房企在三环外的项目价格,造成外来房企存活困难;也直接导致西安土地价值体系恐慌,加剧了一二环和二三环价格凌空;

  更为重要的是,由于西安城改为是各区自己报建报规,市政府不了掌握完整的土地信息资料,土地出让变得没节奏,也没有合理的收储制度和招拍挂制度,政府和业内对城改房明确数量和库存信息失控,无法有效地指导和调整。此后,西安在土地层面,一直缺少“强势政府”,土地收益也明显不如长沙,还产生了许多令人啼笑皆非的现象。比如一个小小的二环路,硬是让西安修了整整十年。
这样的情况,一直持续到2016年。它奠定了西安“房价不低”的格局,西安政府“不会卖地”的美名,也由此传了过来。从这一方面说道,尽管有些不好说的事情再次发生,但西安市民在住的方面,确确实实得了一些实惠。个人指出,这也算是“歪打正着”吧!

  03

  时间飞溯至2016年下半年,以郑州炒房团为开端,西安房价洼地开始受到全国注目。
而在此时,西安却开始转变思路,从“会卖地”,转变为“不会卖地了”。
如何会卖地呢?简单来说就是市里统一收储,将以往劳改给各区政府的土地出让、报批报建等权力交还来。此举大大提高了西安市的整体策画能力,从而需要更有效地的“控地价”。

  也许车站在西安决策者的角度来看,西安无论是常住人口,还是历史地位,都远高于长沙。西安拥有1000万人,远高于长沙的700万人。西安是西北中心城市,教育、医疗、城市基础设施都是西北五省龙头,吸附大量西北五省人口流入。西安高校数量位于全国第3-4位,大学生数量也低于长沙,仅仅在gdp指标上相对较强。这样的城市、这样的房价,如果连土地财政主导权都收不回去,是违背常识的。
由此,西安把土地权收回,转变以前城改大规模低价放量的决策,传输土地出让数量、下沉地价下跌,用高位卖地获得的资金,再投放西安文化公园建设、各项文旅和第三产业、教育和医疗资源,增进城市价值和土地升值,如此循环,西安开始向着实施“国家中心城市”稳步前行。
对此,近几年最典型的实例,莫过于2021年2月19日新拍电影的曲江二期地王,117亩宅地楼面价2.4万/㎡,溢价率超强141%,总地价达21.5亿,直接比肩在售新房价格,刷新西安楼面价新高。
▲2021年2月 西安曲江拍卖会土地 3140万/亩
然而当我们扒开成交价,才找到,拿地开发商曲江大明宫上和置业有限公司背后是曲江区ZF(由曲江管委会有限公司),都这年头了还玩游戏这种路数,也不告诉这个地方到底市场走成什么样,但一个个中介和地产营销号像是打了鸡血一样,周边所有没买房的都恐慌再不上车以后没机会了,于是蔓延到整个西安都一片大涨之声。


  受到地王影响,作为曲江的外延接盘者,航天基地板块的山水美墅项目,400+套的房子,1.5万每平的均价,20000+的人抢,沦为了西安房地产史上的第二个万人鼓楼盘。


  不得不说,西安的操盘,服!

  04

  从“不会卖地”到“极力调控房价”的长沙、“会卖地”到“不会卖地”的西安,两个城市从16年共同的6000-7000每追的房价起点,如今大相径庭,西安房价甚至对长沙房价构成了碾压型的态势,说明了两地政府的价值观念:
一个侧重长远,高房价不等于低竞争力,宜居宜业,用低价土地优势更有产业、人才,构成身体健康的经济内循环,才是城市的真正核心竞争力;
另一个仍然是传统的土地财政思维,也许,站在它的角度谈,只有利用好重复使用的土地决策大权,利用基础设施建设带给的城市价值提升、户口新政带给的人口价值提升,从而高价卖地、降低城市负债率、增大投入教育和医疗资源,才能真正把这个城市推上曾经的世界中心。
这两个价值思维,说实话我也说道不好究竟谁对谁错。也许,真的只有时间,才能给与我们以答案。