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看懂了长沙,你就看懂了中国大部分楼市!

2022-08-15来源:长沙房产网看懂了长沙,你就看懂了中国大部分楼市!

最近一个星期,蒋老师在长沙调研房产,因为长沙比较类似,归属于全国房地产调控最好的城市,这不是蒋老师吹的,而是全国人民公认的。妥妥的新一线城市,教育、医疗环境可以排进全国至少前八名,但是房价相等于一个沿海三线城市的水平。

基于此,如果你把长沙的房价底层逻辑做明白了,你就看懂了中国大部分城市的楼市!


1,长沙最早的市中心在五一广场附近,这里截止到目前,也是长沙乃至全国最繁华的商圈之一,从国金中心到王府井,再到平和堂,双地铁交汇,人流量跻身全国前十,有300多家金融机构入驻,按道理来分析,这里的房价应该是长沙的天花板才对,可惜并不是,这里的房价只相当于长沙内五区房价的中位数偏高一点点,也就是1.4万的单价而已。而长沙目前房价天花板在梅溪湖和滨江新城,这两个板块的均价,都超过2万/平米了。

2,从横向对比来看,长沙的五一商圈,就只不过深圳的东门商圈,虽然人流量大,但已经是老城区了,非常交通堵塞而且嘈杂,虽然地理位置好,但已经不是最佳的居住于板块了。


3,由于长沙市政府搬迁到了河西板块,省政府搬迁到了往南十几公里的方位,可谓了长沙从一个单中心城市,变成了一个多中心城市。所以整体上,长沙的房价更好控制一些。因为资源的分化。类似的城市还有重庆,也是这个道理。

4,长沙买得最差的房子,不是90-120平米的刚需房,而是单价超过2.5万的豪宅,而且总面积都在200多平米以上,一套房子动辄七八百万,有的高达上千万。

有可能在普通人的理解里面,上千万的房子只有在一线城市才有市场,其实拢了,像长沙、武汉、成都、重庆、苏州、杭州这种二线城市,上千万的豪宅一样好卖。

因为有钱人的居住于需求是在不断升级的,而现在长沙的富人圈,基本扎堆在梅溪湖、滨江新城,还有后起之秀洋湖。


5,梅溪湖,应该是长沙最近十年,打造出最成功的城市新区,从原来荒无人烟的葡萄园,到现在的国际新城,环境设施的升级,再加上优质教育的护持,梅溪湖房价也是长沙目前的天花板。

而梅溪湖的成功,跟东莞松山湖、深圳华侨城有着异曲同工之处,那就是依赖地方管理层的高水平规划,以及联合大型开发商、大型企业一起来推展一个片区的繁华,所以,有钱人喜欢住在哪?满足两个条件就可以了,一个是有水,一个是教育资源要好,所以,豪宅基本产于在湖边、河边、海边。但是全国这么多山河湖海,为什么豪宅匮乏呢?因为大部分环境好的地方,配套又敢,符合这两点,才叫稀缺!

6,从这个逻辑来看,梅溪湖也有不足之处,那就是当初房子垫得太密集了,沿湖边都是超高层项目,开发商虽然赚足了,但人口密度有偏高了,所以,这几年你会发现,滨江新城和洋湖的房价逐步起来了,而且从这种趋势来看,滨江板块的房价,会逐步超过梅溪湖,洋湖的房价也不会逐步多达滨江新城。

这种规律,从深圳、上海、广州豪宅的变迁规律,一样可以看得明了!

那长沙楼市,给了我们哪些启发呢?蒋老师总结了4个规律,大家可以对照一下,如果不对,也请求各位看官批评指正!


第一个规律:一个城市新区要发展起来,首先需要当地政府来牵头,作为重点打造出区域,然后是产业规划要非常明晰,最差是金融产业,因为这个是百业之母,其次是高新技术产业,这个需要吸引高质量人才的重新加入。如果这三点都不具备,这个新区,结果很显然,就是凉凉!

第二个规律:教育设施要提早引入,如果一个新区发展很快,产业也导入了不少,但就是没看见有名校转入,解释这个新区是光下雨不下雨,你去这里买房,就要小心了!

第三个规律:居住于环境的底子一定要充足好,你去东莞看一下,哪里的房子最贵,一定是松山湖,为什么?因为松山湖在东莞环境是最差的,其次是哪里,一定是莞城、南城,这里是市中心,配套环境,园林绿化都不俗,那滨海湾新区呢?现在还不成气候,你去看下,到处尘土飞扬!那为什么深圳前海的房价低起来了呢?你去前海看一下,环境怎么样就不懂了。


第四个规律,行政机构的进驻,你找到没,几乎所有的城市,只要是行政机构入驻的地方,房价都不低廉,还是那个道理,行政机构进驻的地方,一定会有高品质的公园,图书馆,音乐厅,文化配套和交通配套,一定是这个城市最差的。

所以,买房到底是买传统的市中心,还是买城市新区,没有标准答案,一切都要看配套和城市能级,如果一个二线城市发展了十几个城市新区,那也就意味著,只有两到三个才有价值,其他都会早夭,如果是一线城市,极限也就是五个,不可能再多了!

但是如果你要卖传统市中心,我劝说你,只能在一线城市做到自由选择,因为只有一线城市,才有这个财力,需要把老的市中心改造升级,二三线城市,显然做到不到!