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购房指南

长沙住宅市场观望情绪重;租赁与保障性住房建设或将提速?

2022-01-12来源:长沙房产网长沙住宅市场观望情绪重;租赁与保障性住房建设或将提速?


作者:世联评估|首发:价值领地微信公众号


新房市场

长沙

01

新房供应分析




10月长沙市内五区商品房住宅供应91.8万平方米,环比减少5.9%、同比减少1.8%。与上月比起,全市供应有所下降。10月步入国庆黄金周,是房地产市场创收的绝佳机会。房企大力推新,供应量增加也在合理之中。长沙市内五区有36个楼盘开盘推新,其开福区的保利时代·长沙北中心和上置绿洲雅宾利、岳麓区的龙湖江与城、雨花区的轨道万科悦府为纯新盘,其他楼盘均是特推。

从供应区域分布来看,10月岳麓区依旧高居榜首,供应30.8万平方米。开福区和雨花区供应较好,分布供应21.8万平方米、19.8万平方米。天心区和芙蓉区供应一般,分别供应10.4万平方米、9万平方米。

02

新房成交价分析




成交量方面,10月长沙市内五区商品房住宅共成交73.9万平方米,环比减少22.4%,同比减少40.2%。与上月相比,成交量上升明显。10月住宅项目成交价面积排名前3是岳麓区的长沙保利天汇、建工象山国际和开福区的保利时代·长沙北中心,其成交价金额分别为4.10亿元、3.83亿元、3.53亿元。

成交价均价方面,长沙内五区新房成交均价为12,304元/㎡,环比下跌3.43%,同比上涨7.43%,均价较上月有所下跌。10月毛胚房源较多,且精装修房源的均价普通不高,集中分布在11,400~16,528元/㎡,推货较多的楼盘基本都是毛坯房源,如开福区的保利时代·长沙北中心、雨花区的旭辉国悦府。

03

新房市场开盘小结


10月长沙市新建商品房住宅价格主要集中于在9,000~16,528元/㎡,监控14个住宅项目在售,共推购2,781套,销售1,498套,销售率为54%,去化整体表现一般。其中雨花区的轨道万科悦府去化率高达100%。而长沙县的爱情·公望府和开福区的地铁中建·玖樾府去化展现出一般,去化率分别较低至8%、14%。长沙新房市场依旧两极分化相当严重,地段较好的房源越发匮乏。预计11月长沙新房市场供应量和成交量将有所上升,成交均价变动幅度不大。

存量住宅市场

长沙

01

住宅新房供应



2021年10月长沙市存量住宅均价为10,903元/㎡,环比下跌0.27%,同比下跌4.93%

环比上月,全市价格稳中有降,仅芙蓉区、岳麓区、雨花区维持小幅下跌态势,其他各区略微上升。根据长沙房产网的数据监测,长沙存量住宅市场的存量住宅仍处于低库存状态,挂牌房源31,667套,较上月增加1.46%,但成交情况惨淡,面临去化难的局面。

目前全国加码调控的城市在激增,房地产税试点工作在推进,长沙虽未处于调控的热点地区,但不受舆论氛围图形的影响,对房价上涨的预期被打破,潜在需求者的观望情绪减轻,存量住宅成交价流动性进一步降低,市场心态的变化导致热度有所上升,预计年前存量住宅市场将不存在调整压力,销售面积和金额同比下降的可能性较大。

住房出租市场

长沙



10月,长沙市住宅租金均价为29.7元/月/㎡,环比暴跌1.98%,同比上涨4.95%,租售比是1:367

从区域分布来看,内五区中开福区的租金均价最高为33.4元/月/㎡,四县市中长沙县的租金均价最低为26元/月/㎡。长沙首个公租房小区“邻里百货砖”在开福区伍家岭街道浏阳河社区的福泽园B区公租房小区开业。福泽园B区公租房是开福区文明创立创新典型,公租房住户参与志愿服务换分数的创新之举获得了租户的认可。近年长沙市在严苛实施房地产调控政策的同时,加大公租房建设,加快培育和发展出租市场,竣工全省规模最大、门类屈指可数的住房保障体系。

土地市场

长沙

01

土地供应




10月20日,坐落于岳麓区梅溪湖国际新城二期,金菊路与梧桐路交会处东北角的[2021]长沙市132号地块上市挂牌。本次上海证券交易所出让面积为20,604.78平方米(合30.907亩),用地性质为商业商务(B1B2),容积率:FAR≤7.1,绿地率:GAR%≥25%,建筑密度:D%≤50%,建筑高度:H≤220米。起始价30,431万元,起拍楼面价约2,080元/㎡,竞拍保证金15,215万元。

交易条件主要还包括竞得人须出资建设市政道路(青梅路)等;要求商业物业中不少于8万平米的新建建筑空调系统冷热源须由区域集中供冷供热系统提供;须建设并自持不少于计容面积5万平方米的集中式商业购物中心;竞得人或其所属企业集团旗下须拥有不少于2家世界500强企业;竞得人需在签订《成交确认书》的同时与湖南湘江新区发展集团有限公司签订《还款监管协议》并接受考核。


地块位于岳麓区梅溪湖国际新城二期超级中轴,附近在建的地铁2号西延线、6号线的交汇处省图书馆新馆站,该项目将与其东侧“绿城招商·桂语雲峯”项目进行整体研发,打造梅溪湖二期超级中轴上第一个超大型TOD商业综合体项目,投资价值较高,但距离梅溪湖板块在建新房和存量住宅有一定距离,目前周边配套有待完善。

02

土地成交



10月22日,位于芙蓉区杉木村的[2021]长沙市127号地块步入转让,成交价44,630万元,被长沙市房地产开发有限公司以底价竞得,折算楼面价6,599元/㎡。该宗地规划用途为城镇住宅用地(二类居住用地R2),容积率:FAR≤2.5(计容建筑面积不超过67,608平方米)。

该宗地采取“缩房价+竞地价+竞自持”方式上海证券交易所,最大可竞谦和出租住房面积60,858平方米(竞住宅建筑面积),土地上海证券交易所转让最低禁售49,100万元,挂牌宗地的住宅(毛坯)销售均价不多达13,300元/㎡。项目建设须按相关文件实施装配式建筑和教育等配套拒绝;摘牌单位必须保证该项目建筑前区满足邻接城市规划道路的协同设计拒绝,并无条件在建筑前区分担城市规划道路的人行道功能以及承担沿道路公共附属设施放置和先前的涉及建设维护管理协商工作;此外竞买人的购地资金不得用于参予竞买企业控制的非房地产企业融资等。


[2021]长沙市127号地块坐落于隆平科技园板块,临近规划地铁(开建)6号线。周边在购项目美的正荣· 云樾,均价13,800元/㎡。地块附近浏阳河风光带,自然环境舒适宜居,但生活服务设施尚待成熟期,把握好项目定位、科学确定目标客户群对这种城市近郊大型生地开发项目显得至关重要。

03

土地市场小结



供应方面,本月六区内共转让土地面积289.38万平方米,同环比有明显增加,环比减少176.13%,同比增加534.96%。本月内六区一县共上海证券交易所土地44宗,其中还包括6宗商业用地,5宗工业用地,8宗城镇住宅用地,21宗商业住宅用地,3宗仓储用地、1宗加油加气用地。

二轮集中土拍中,限地价、竞谦和租赁住房的上海证券交易所数量占比较大,租赁住房和保障性住房建设将公里/小时,对房企来说也是调整产品结构的重要信号,应付物业开发结构、资产持有人等综合能力进行给定化调整。11月将转入集中供地空窗期,住宅用地供应减少,预计长沙县仍是涉宅地块上海证券交易所的主力。


成交方面,本月内六区一县共成交价土地面积155.97万平方米,环比增加76.93%,同比增加305.84%。本月内六区一县成交土地27宗,其中5宗商业用地,10宗工业用地,7宗商业、住宅用地,3宗城镇住宅用地,1宗物流仓储用地,1宗加油加气用地。

长沙第二次集中于土拍电影告一段落,其中16宗土地提早中止/中止、3宗流拍、10宗底价成交。分区县来看,天心区展现出较好,成交3宗,雨花区供应数最多,但最终无一成交价。二轮土拍的流拍率显著走高,土地市场降温明显,主要原因还是土拍电影规则的升级,加强对房企开发资质和购地资金审查等措施提高了拿地门槛,房企拿地不道德将更加理智慎重。

以上内容摘自世联评估《城市快报[长沙]》。

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