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横纵向玩转粤湘两级收并购,跨长沙三区筑势,金地商置爱两安

2021-10-21来源:长沙房产网横纵向玩转粤湘两级收并购,跨长沙三区筑势,金地商置爱两安


|两安用地独家研究系列·45·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 收购历程

据广州日报 2016年1月15日新闻报道:

1、横向并购:收购广电地产集团

2016年新年伊始,楼市又见收购大戏:

2016年1月5日晚间,金地商置集团发布公告,公告表明该公司全资子公司深圳威新软件科技有限公司已在2015年12月31日,与广州广电房地产开发集团股份有限公司的八位自然人股东签订买卖协议,将耗资人民币14.2348亿元(可予调整)出售8位自然人股东持有人的广电地产的76%的股份。根据双方达成的协议,本次交易将分三阶段进行,每阶段分别收购股权比例为50%、21%和5%,在月股份结算之前,金地商置还须要取得公司股东大会的批准。同时,金地商置拟收购广州无线电持有人的广州广电房地产余下24%股权,但由于将被视为出售国有资产,故需要通过产权交易所举行的公开招标方式进行。

至此,在并吞广州广电地产集团后,金地商置取得广电地产在长沙的所有项目,通过纵向收购,金地商置完成了落子长沙的布局战略。

经睿诚研究院仔细观察,广州广电地产集团于2007年10月10日月进驻长沙,陆续研发了兰亭峰景、兰亭优壳、都市兰亭、兰亭玥岛、香樟兰亭、兰亭都荟、兰亭上筑和兰亭湾畔等项目。

其中,兰亭玥岛项目为广电地产转入长沙后,在2008年11月18日,通过直接收购天心区新开铺街道辖下长沙市石人房地产开发有限公司股权,而取得的第一个两福用地商住项目,该项目占地约12亩、容积率4.01。


小结:

广电地产集团当时也是全国百强,或许是跨无线电产业和国企体制等问题,广电地产对地产板块的运作不太给力,故其不断挤压地产业务而回归主业。

金地商置的母体——金地集团也有国企基因,为了孵化金地商置这个体系,在多种因素策动下,金地商置渐渐获得了广电地产的股权和项目资源,也才有了金地商置在长沙的身影。

也基于此,也不断开启了金地商置在长沙和两安用地的后话。

2、横向收购:并购开福戴家河+雨花区鄱阳村两安项目

其一,开福区戴家河社区项目[2019]长沙市107号地块

2019年12月24日,[2019]长沙市107号的住宅地块到底价成交,被湖南浦湘房地产开发有限公司竞得,出让面积为42993.88平方米,其中住宅用地31251.45平方米,商业用地11742.45平方米,楼面价2532.36元/平。


主要上海证券交易所条件为:

1)根据长沙市开福区秀峰街道戴家河社区全体居民大会《关于生产移往用地设置上海证券交易所条件的决议》,竞得方以使用权方式向集体经济的组织返还40000平方米商业物业。上述上海证券交易所条件由长沙市开福区人民政府负责管理监督实施。
2)住宅(毛坯)最低销售均价为9900元/平方米。
3)项目建设须符合还乡型住宅管理有关要求, 144平方米以下的住宅户型不少于60%,优先首套刚须要群体购买。
4)竞得人按涉及文件实施配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。

此项目经金地商置研发,项目名称为“金地·兰亭樾”。


平台公司——湖南浦湘房地产开发有限公司,2013年8月20日在开福区戴家河村由一私人老板登记成立,在该地块人民银行前,2019年11月27日金地商置以长沙广汇房地产开发有限公司名义,以注册资本扩股模式持有20%股权转入前期项目平台浦湘地产公司,两个自然人王春洁和王新分别占股79.5%和0.5%。

2019年12月3日,项目公司——浦湘房地产股权再次变更,广汇地产股权增加30%到50%,自然人王春洁和王新将剩余50%股权转交长沙市奥润房地产咨询合伙企业(有限合伙),形成人民银行前的股权结构。2021年3月26日,奥润退出项目公司股权,广汇地产全部持有人平台公司股权。

其二,雨花区洞井街道鄱阳社区[2020]长沙市131号地块

此部分内容,已在《雨花区鄱阳村两安项目十年传奇:奏乐传花,一波三折》文中做过讲解,此略。

小结:

这两个两福用地项目,是金地商置入驻长沙广汇多年以后,由其独立纵向收并购而提供的两安地块;也沿袭了以前广电地产石人村的并购方式。其中的差异为:广电地产石人村项目是直接从村委会并购而来,戴家河及鄱阳村项目就是指本土平台手中并购的。

早期个别村委会有自己的下属地产公司,后来因土地价格不断上升、村办企业实力弱小、市场竞争更加激烈等,许多村办地产企业逐渐解散市场,而变化为找专业的平台公司或上市公司来展开整体操作,以防止土地闲置或项目烂尾等情况的出现。

02 案例解读

睿诚研究院分析认为:

从2015年收购广州广电地产开始,近六年以来,通过三年多消化原广电地产旗下的项目后,金地商置于2019年11月才正式出手尝试两安用地,在戴家河项目平台公司多方找寻合作伙伴无果的情况下,一次偶然的机会下双方见面后一见钟情,二者感情快速加剧在较短的时间内就达成协议了收购合作的框架协议。

再加雨花区鄱阳村项目的股权转入,在这两个两安项目的并购上,金地商置大有拳拳到肉之凌厉感,在他人从容游走之时快速梭哈成交价,在将近两年的时间里,分别从有所不同平台公司手上拿下戴家河与鄱阳村项目,再次印证其缴收购的核心战略,纵横捭阖中不断开花结果,笑傲湘江南北。

在今年进驻鄱阳村项目后,已构成天心区石人村、开福区戴家河村和雨花区鄱阳村,三个区域板块市场的两安用地研发态势,打造出经验比较丰富和强势的长沙两福用地拿地模式——收收购为主+个别村委会项目直接获取为辅的路径,不断消弭了招拍挂市场的焦虑,有效补充了土储子弹。

经睿诚研究院辨别,纵观上述三个两安用地项目的收购模式,在并购的路径和方式上,又可以核裂变分解成为三个子模式,可以为业内其他朋友参考借鉴,以打破具体操作中的思维禁锢,如下:

1、天心区石人村项目:因类似历史原因,为直接并购村委会下属村办企业方式,全资控股;

2、开福区戴家河村项目:为必要收购本土平台公司方式,最后全资控股;

3、雨花区鄱阳村项目:从本土平台公司并购部分股权,且只主导掌控项目中的住宅物业部分,不涉及商业物业,比较纯粹。

从整体并购到部分收购,可合归纳,非常灵活;

从整体策画到部分操盘,有整有零,因地而变。

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