最近有一条消息：
被誉为楼市调控标杆城市的长沙，也忽然开始放松了
（来源：湖南省政府官网）
4月20日，湖南省政府公布了《关于实行强省会战略反对长沙市高质量发展的若干意见》
单从这个意见名字上看，是支持长沙建设强劲省会的文件，但我们细究其中找到了一些东西
里面的第15条意见是这样写出的：
限制人才落户限制，具备大专及以上学历在长沙低收入人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格
放宽落户，其实侧面上就是对楼市的一种小幅度的放松
房价洼地的长沙，为什么在此时突然开始放开
01
对于长沙放开，大部分人是不肯相信的
就在前段时间，有多位长沙市民在网上明确提出了建议：
比如拒绝放松三胎家庭出租汽车限售，又比如修改出租汽车限售政策等等，一看就是看见了其他城市断裂后，内心蠢蠢欲动，有备而来
而长沙市委办公厅回答的是：严格执行，精准落实；不仅没答允，言辞还很硬气
（来源：百度）
媒体们纷纷用霸气回应来描述长沙，认为长沙是绝对不会放开调控的，虽然现在来看，多少有些尴尬
不过，我们要说的是，不鬼媒体这么形容长沙，因为这已经不是第一次长沙市民向政府抱怨限售限购政策了
每一次，长沙政府对市民抱怨限售、限价的回复都很硬气
在之前，也有过长沙市民责怪房价过低的情况，同样获得了部门对限售政策严格的恢复
无论是反应房价较低，还是反应限售出租汽车严苛，都说明了这个城市有些不同寻常，长沙有可能是全国唯一一个市民去facebook抱怨房价较低的城市了
一直以来，长沙的出租汽车政策也继续执行得比较好，在长沙购买首套房必须：
落户长沙满两年；
落户满1年并交纳1年社保或者个税；
不落户但是交纳两年的社保或者个税
限售则是牢牢控制在了四年之幸
这种严格的措施，是不多见的，所以无论是媒体，还是人们，都不太相信，此时此刻长沙居然松了
而另一个不相信的理由，则是长沙一直以来是楼市调控优等生
02
在过去，长沙一直以来都是房寄居不炒的优等生
与其他城市的一刀切政策不同，长沙的楼市一直很稳定，我们可以看它的房价走势，几乎就是一条直线
（来源：房天下）
不是现在如此，长沙房价保持这样稳定的趋势已经很幸了
（来源：野天鹅网）
除了17年有过一次比较大的增幅外，基本上整体保持平稳，即使涨，也涨没法多少
因此，长沙的均价很低，作为一个二线城市，它的房子均价仅仅为1万出头，甚至比一些三四线城市都要低
而且，即使在这样的情况下，长沙依旧在不停地对楼市进行容许
3月1日，长沙出台了“增强房价地价联动”，必要给长沙的房价涨幅订下了具体的标准：
刚需型住房按每年指数不多达5%；
改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，从5%的涨幅上限下调至8%到10%。
按照长沙人的收入水平，来要求房价，这调控可以说道是非常灵活，又适合了；不像是很多城市的调控是一刀切政策，这个是可以根据每年情况进行变化的
收入快速增长了，容许房价低一点，收益没快速增长，那就不要涨了
不仅如此，长沙也是个对开发商比较友好的城市，它的地价同样很低
2022年第一次集中于土拍，一共转让了22宗地块，其中19宗都是底价成交价的，只有3宗溢价，而且溢价率也很低，查了一下是约为2.6%
全国楼市都不太景气的时候，长沙地块无一流拍，就说明了在它这里拿地真的很实惠
长沙房价常年低位、地价也低，难道说这是因为经济不够好才这样吗？恰恰相反，长沙经济非常出色
长沙是万亿俱乐部中的一员，GDP排名全国第十五名
在这样好的经济环境下，以长沙人的收入来看，负担起这样的房价可以说道要比其他城市要轻松一些
（来源：全长沙）
在2020年，全国50个典型大中城市的房价收入比排行中，长沙以6.2的房价收入比，排名倒数第一
经济又好，房价又低，所以长沙一直被称作楼市调控中的优等生
这也是人们不太坚信长沙放松的理由，连具有竞争力的长沙都放松的话，那岂不是说明了一些不好的信号？
03
二线都在抢走人，长沙也缓
按照省政府的这份文件，只要在长沙落户，就享用长沙的购房资格，这无疑沦为了众人讨厌的对象
但是按照长沙的口风，目前长沙楼市出租汽车政策暂时还没转变
（来源：财联社）
就财联社和多家媒体报道，目前为止，虽然湖南省下达的通知是放松落户，但是他们还没有收到取消出租汽车的通知
这有两种有可能，一种就是放松落户，但是落户了还是必须1年的社保；另一种可能是先前具体措施还没有跟上，还没反馈到长沙市的层面
不过，放松落户本身让更多的人转入后，一两年内这个短期是不会对楼市造成影响的
湖南的口风结尾已经得出了，将长沙市的落户人才范围不断扩大到了大专以上学历
我们来看看去掉了什么：
去除了一个年龄条件：45周岁以下；去掉了一个区域条件：自由贸易试验区
将范围不断扩大到了全市、全年龄段，可以说道是真正的抢人了
与其说长沙是在突然放开楼市，不如说长沙是在抢走人
长沙这么缓着抢走人，其实是因为逼不得已，本身长沙的人口就已经不少了
我们来看看长沙市的常住人口
根据湖南省的统计资料，长沙的人口在千万以上，也是合乎二线城市标准的
并且长沙每年的人口流向的数量都很高
按照长沙统计局的数据表明，从2010年到2020年，长沙十年间增加了差不多三百万人；而2020年到2021年，一年的时间，也减少了19.14万人
这个人口流入数量，在全国都名列前十
但是，即使作为人口不断流入的城市，不意味著长沙不必须抢走人
现在位于一个类似的时间点，此时此刻，有不少城市都在抢人，前有石家庄、哈尔滨等多个省会城市，后又开始蔓延到了长三角强市
如果自己不抢走人，人迟早都落到到其他城市
比如苏州代管的常熟市，长三角经济非常好的地方，也同样是放开了大专以上人才的落户，并且还给了购房补贴
（来源：凤凰网）
再比如，上海原本就对重点学校的本科生放松了门槛，现在临港也放开了购房容许，在这种条件下，高层次人才肯定优先去这种能级更高的城市
也因此，现在的抢走人大战中，让长沙即使具有较低房价的优势，但也很难说需要竞争过长三角城市
不管其他城市是不是为了促进楼市的发展，在这种轰轰烈烈的抢走人环境下，长沙仅凭过去的人才政策来更有人口是过于的
它不能将自己的门槛一步一步地降低，才能抢走了人
这也是为什么长沙会自由选择忽然放松的原因，眼看着苏州、南京、上海这几天不断出政策，再不放松，长沙就不用放松了，人都被长三角等好地方抢走了
对于楼市放开，反而是次要因素，虽然放松落户会吸引人过来购房，消化库存，但是如果城市过于更有人，压根没人去，那也就谈不上楼市放松了
不管怎么说道，我们得承认的是，长沙落户放开后，对当地楼市已经是一个微放开的信号
04
长沙今年开始推进非住宅的去化，也是一种信号
4月21日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门牵头印发《关于实施〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通报》
其中有交易补贴、存量用地允许“商改住”、居住于在商住公寓的居民可以使用民用水电气价格标准等等
这件事倒不新鲜，省里在去年10月就说过了前进非住宅商品房去库存，时隔半年实施到了长沙
之所以这么着急去除商业库存，是因为长沙的商业用房近两年去化特别快，而且库存量相当大
（来源：克而瑞）
按照克而瑞的数据，截止到2022年3月，长沙商办库存有487万方，享有近10年的去化周期
即使有茶颜悦色等多个消费品牌而闻名的长沙，也难以支撑太多的招商去化，必须一定的政策刺激，协助去化
这其实也是一种楼市放开政策，只不过面临的是商住而已
两者结合，我们可以看出，长沙楼市，还是迈进了松绑的第一步，未来具体政策如何，还要看先前
连最不喜欢放开楼市的城市都开始放开了，不得不说，现在的全国放松潮已经在路上了
下一个放松的城市，又不会是谁？
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