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政策法规

长沙楼市为什么现在会放松

2022-04-30来源:长沙房产网长沙楼市为什么现在会放松

  

  最近有一条消息:

  被誉为楼市调控标杆城市的长沙,也忽然开始放松了

  (来源:湖南省政府官网)

  4月20日,湖南省政府公布了《关于实行强省会战略反对长沙市高质量发展的若干意见》

  单从这个意见名字上看,是支持长沙建设强劲省会的文件,但我们细究其中找到了一些东西

  里面的第15条意见是这样写出的:

  限制人才落户限制,具备大专及以上学历在长沙低收入人员可即时申报落户,享受在长沙购房资格

  放宽落户,其实侧面上就是对楼市的一种小幅度的放松

  房价洼地的长沙,为什么在此时突然开始放开

  01

  对于长沙放开,大部分人是不肯相信的

  就在前段时间,有多位长沙市民在网上明确提出了建议:

  比如拒绝放松三胎家庭出租汽车限售,又比如修改出租汽车限售政策等等,一看就是看见了其他城市断裂后,内心蠢蠢欲动,有备而来

  而长沙市委办公厅回答的是:严格执行,精准落实;不仅没答允,言辞还很硬气

(来源:百度)

  媒体们纷纷用霸气回应来描述长沙,认为长沙是绝对不会放开调控的,虽然现在来看,多少有些尴尬

  不过,我们要说的是,不鬼媒体这么形容长沙,因为这已经不是第一次长沙市民向政府抱怨限售限购政策了

  每一次,长沙政府对市民抱怨限售、限价的回复都很硬气

  在之前,也有过长沙市民责怪房价过低的情况,同样获得了部门对限售政策严格的恢复

  无论是反应房价较低,还是反应限售出租汽车严苛,都说明了这个城市有些不同寻常,长沙有可能是全国唯一一个市民去facebook抱怨房价较低的城市了

  一直以来,长沙的出租汽车政策也继续执行得比较好,在长沙购买首套房必须:

  落户长沙满两年;

  落户满1年并交纳1年社保或者个税;

  不落户但是交纳两年的社保或者个税

  限售则是牢牢控制在了四年之幸

  这种严格的措施,是不多见的,所以无论是媒体,还是人们,都不太相信,此时此刻长沙居然松了

  而另一个不相信的理由,则是长沙一直以来是楼市调控优等生

  02

  在过去,长沙一直以来都是房寄居不炒的优等生

  与其他城市的一刀切政策不同,长沙的楼市一直很稳定,我们可以看它的房价走势,几乎就是一条直线

  (来源:房天下)

  不是现在如此,长沙房价保持这样稳定的趋势已经很幸了

  (来源:野天鹅网)

  除了17年有过一次比较大的增幅外,基本上整体保持平稳,即使涨,也涨没法多少

  因此,长沙的均价很低,作为一个二线城市,它的房子均价仅仅为1万出头,甚至比一些三四线城市都要低

  而且,即使在这样的情况下,长沙依旧在不停地对楼市进行容许

  3月1日,长沙出台了“增强房价地价联动”,必要给长沙的房价涨幅订下了具体的标准:

  刚需型住房按每年指数不多达5%;

  改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,从5%的涨幅上限下调至8%到10%。

  按照长沙人的收入水平,来要求房价,这调控可以说道是非常灵活,又适合了;不像是很多城市的调控是一刀切政策,这个是可以根据每年情况进行变化的

  收入快速增长了,容许房价低一点,收益没快速增长,那就不要涨了

  不仅如此,长沙也是个对开发商比较友好的城市,它的地价同样很低

  2022年第一次集中于土拍,一共转让了22宗地块,其中19宗都是底价成交价的,只有3宗溢价,而且溢价率也很低,查了一下是约为2.6%

  全国楼市都不太景气的时候,长沙地块无一流拍,就说明了在它这里拿地真的很实惠

  长沙房价常年低位、地价也低,难道说这是因为经济不够好才这样吗?恰恰相反,长沙经济非常出色

  长沙是万亿俱乐部中的一员,GDP排名全国第十五名

  在这样好的经济环境下,以长沙人的收入来看,负担起这样的房价可以说道要比其他城市要轻松一些

(来源:全长沙)

  在2020年,全国50个典型大中城市的房价收入比排行中,长沙以6.2的房价收入比,排名倒数第一

  经济又好,房价又低,所以长沙一直被称作楼市调控中的优等生

  这也是人们不太坚信长沙放松的理由,连具有竞争力的长沙都放松的话,那岂不是说明了一些不好的信号?

  03

  二线都在抢走人,长沙也缓

  按照省政府的这份文件,只要在长沙落户,就享用长沙的购房资格,这无疑沦为了众人讨厌的对象

  但是按照长沙的口风,目前长沙楼市出租汽车政策暂时还没转变

(来源:财联社)

  就财联社和多家媒体报道,目前为止,虽然湖南省下达的通知是放松落户,但是他们还没有收到取消出租汽车的通知

  这有两种有可能,一种就是放松落户,但是落户了还是必须1年的社保;另一种可能是先前具体措施还没有跟上,还没反馈到长沙市的层面

  不过,放松落户本身让更多的人转入后,一两年内这个短期是不会对楼市造成影响的

  湖南的口风结尾已经得出了,将长沙市的落户人才范围不断扩大到了大专以上学历

  我们来看看去掉了什么:

  去除了一个年龄条件:45周岁以下;去掉了一个区域条件:自由贸易试验区

  将范围不断扩大到了全市、全年龄段,可以说道是真正的抢人了

  与其说长沙是在突然放开楼市,不如说长沙是在抢走人

  长沙这么缓着抢走人,其实是因为逼不得已,本身长沙的人口就已经不少了

  我们来看看长沙市的常住人口

  根据湖南省的统计资料,长沙的人口在千万以上,也是合乎二线城市标准的

  并且长沙每年的人口流向的数量都很高

  按照长沙统计局的数据表明,从2010年到2020年,长沙十年间增加了差不多三百万人;而2020年到2021年,一年的时间,也减少了19.14万人

  这个人口流入数量,在全国都名列前十

  但是,即使作为人口不断流入的城市,不意味著长沙不必须抢走人

  现在位于一个类似的时间点,此时此刻,有不少城市都在抢人,前有石家庄、哈尔滨等多个省会城市,后又开始蔓延到了长三角强市

  如果自己不抢走人,人迟早都落到到其他城市

  比如苏州代管的常熟市,长三角经济非常好的地方,也同样是放开了大专以上人才的落户,并且还给了购房补贴

(来源:凤凰网)

  再比如,上海原本就对重点学校的本科生放松了门槛,现在临港也放开了购房容许,在这种条件下,高层次人才肯定优先去这种能级更高的城市

  也因此,现在的抢走人大战中,让长沙即使具有较低房价的优势,但也很难说需要竞争过长三角城市

  不管其他城市是不是为了促进楼市的发展,在这种轰轰烈烈的抢走人环境下,长沙仅凭过去的人才政策来更有人口是过于的

  它不能将自己的门槛一步一步地降低,才能抢走了人

  这也是为什么长沙会自由选择忽然放松的原因,眼看着苏州、南京、上海这几天不断出政策,再不放松,长沙就不用放松了,人都被长三角等好地方抢走了

  对于楼市放开,反而是次要因素,虽然放松落户会吸引人过来购房,消化库存,但是如果城市过于更有人,压根没人去,那也就谈不上楼市放松了

  不管怎么说道,我们得承认的是,长沙落户放开后,对当地楼市已经是一个微放开的信号

  04

  长沙今年开始推进非住宅的去化,也是一种信号

  4月21日,长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门牵头印发《关于实施〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通报》

  其中有交易补贴、存量用地允许“商改住”、居住于在商住公寓的居民可以使用民用水电气价格标准等等

  这件事倒不新鲜,省里在去年10月就说过了前进非住宅商品房去库存,时隔半年实施到了长沙

  之所以这么着急去除商业库存,是因为长沙的商业用房近两年去化特别快,而且库存量相当大

(来源:克而瑞)

  按照克而瑞的数据,截止到2022年3月,长沙商办库存有487万方,享有近10年的去化周期

  即使有茶颜悦色等多个消费品牌而闻名的长沙,也难以支撑太多的招商去化,必须一定的政策刺激,协助去化

  这其实也是一种楼市放开政策,只不过面临的是商住而已

  两者结合,我们可以看出,长沙楼市,还是迈进了松绑的第一步,未来具体政策如何,还要看先前

  连最不喜欢放开楼市的城市都开始放开了,不得不说,现在的全国放松潮已经在路上了

  下一个放松的城市,又不会是谁?

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