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土地遇冷 流拍住宅用地超过400宗

2022-12-01来源:金赛药业土地遇冷 流拍住宅用地超过400宗

原标题:土地遇冷 流拍住宅用地超过400宗

陷入混沌的不仅是新房和二手房,国庆长假期间,虽然央行公布了减少存款准备金率的消息,被广泛理解为资金放水的信号,但实际上,在轻资金的土地招拍挂市场上,土地的流拍却在加速,零溢价成交价地块也大幅增多。

多达,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。中国指数研究院涉及负责人回应,“从流拍占到比来看,三季度流拍面积占总发售面积的比重为9.3%,达近年来的最高值”。

全国土地流拍多达800宗

土地作为未来的潜在供应,最能体现房地产市场走势。土地供不应求,往往预示着楼市进入上升通道,反之,流拍与较低溢价则预示着市场步入上行。

如何判断未来市场走势,往往能通过土地成交价的情况一窥究竟。

不久前,中国指数研究院公布了一份土地报告表明,今年土地流拍数量达历史高位。根据数据表明,全国有统计资料的300个城市中,2018 年以来全国房地产市场土地流拍已多达 800 宗,其中共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

实际上,回顾房地产市场近年来的发展情况,土地流拍现象并非首次出现,2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。这两次流拍之后,都是房地产市场进入谷底,成交量下滑,价格下降的时候。2018 年地产市场流拍重现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,均超过了历史高位。

其实土地市场的表现并非没有先兆,从年中开始,以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企,已上升拿地节奏,土地市场随之转冻,流拍愈演愈烈。

碧桂园曾被视为土地市场的“大胃王”。北青报记者根据中国指数研究院研报统计,在2018年7月,其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月,其单月拿地金额为55亿元,不及7月拿地金额的三成;拿地面积亦仅为373万平方米,不及7月拿地面积的四成。其9月拿地力度与8月大体持平。

对此,克而瑞的分析报告也回应,土地市场并转冻趋于常态化,较低溢价乃至底价成交价渐成常态,土地流拍案例持续激增。而在调控政策持续发力,房企融资压力日渐严重的作用下,企业观望情绪愈加浓厚,普遍放缓新增拿地力度,部分房企甚至阶段性退出土拍市场。克而瑞分析师预计,土地拍卖市场并转冷将趋于常态化,地价由升转降的拐点将至,部分城市地价更是率先向上调整。

两个原因造成开发商对土地热情降温

为何开发商不再热衷抢地了呢?

合硕机构首席分析师郭毅回应,主要有两个原因:第一,现在房地产企业的现金压力比当年还要大。在去杠杆背景下,房企融资成本越来越低,融资难度也越来越大。监管部门更是三令五申,严禁资金违规转入房地产市场。今年1~8月,全国房企一共融资了7390亿,同比减少9%。其中,8月融资总额只有744亿,同比下降了23%。因此,在巨大的资金压力下,房企拿地自然就越来越谨慎了。

第二,各地的限价政策,也诱导了房地产企业拿地的热情。过去两年,全国各地城市为了抑制房价过热,出台了各种的禁售政策。而限价之后,这些城市的房价几乎都走成了一条横线,每个月的均价都在上下几块钱波动。虽然房价得到了有效的遏制,但是房地产市场却被变形了,一手房与二手房的价格经常出现凌空。

除此之外,地方政府转让的土地数量却在增长,土地供应增加也导致了市场供需流失。中国指数研究院的数据表明,今年3月以来,全国300城新推出的宅地同比持续增长,单月增速基本都在20%以上,个别月份甚至超过80%以上的快速增长。

一方面钱袋子紧了,拍地更理智;一方面,土地限制严格,拍电影地成本高了,在这样的共同起到下,开发商对土地的热情降到了谷底。